减免个税、调整利率……房地产开始救市？

近几天关于楼市的消息接二连三，各新闻媒体也是十分热闹，而对于楼市的影响也是众说纷纭。无论是直系亲属减免个税，还是更改利率确定方式，实际都是金融财税改革的一部分。而自贸区的划分大多是现有保税区的升级，涉及范围较小，影响均比较有限。总之并非救市！

—— 个税减免 ——

早在今年6月25日，财政部、税务总局发布《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》。其中指出，房产无偿赠与直系亲属不征收个人所得税！房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。按照《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）规定计算。

【原有的征税细则调整，早已公布实施，不过是临近实行期限，并非鼓吹的新政。何况直系亲属间的房产交易，一致并非市场成交主流，而且减免税费合情合理，现在的合法体现了民间呼声和人文关怀，起码不用亲属间超低价过户了。当然会有转让房子后腾出购房名额的情况，但并不会有大增量，毕竟连离婚都用上的激进投资者现在已经冷静了。号称是国家给了破解限购“后门”的论调，也是有些煽风点火的意思。】

—— 利率调整 ——

中国人民银行25日发布了最新的政策，个人住房贷款挂钩LPR利率，替代以前公布“基准利率”的方式。贷款市场报价利率（LPR），也就是贷款基础利率，早在2013年10月已经创立。LPR就是18家银行，包括原有的10家全国性银行基础上增加城市商业银行、农村商业银行、外资银行和民营银行综合实力较强的大中型银行通过自主报价的方式，确立一个最优贷款利率参考。

央行在2013年7月全面放开金融机构贷款利率管制，完善金融市场基准利率体系，指导信贷市场产品定价。随后创设了LPR并不断完善，实际上以相对市场化的方式来确定利率参照值。首套房贷不得低于LRP水平，多套房贷上浮不得低于LPR 60个基点”。已签合同不受新政策影响，从10月8日开始执行新的方法。参照“乐居买房“的测算，实际上浮较大的贷款会有小幅降低。

【利率的调整并非是传统的全面降息，而是基准确定和上浮计算方法的变化，所以不会存在普遍的刺激购房作用。对于降息的惊喜和升息的忧虑都大可不必，毕竟是“房住不炒”的落实和信贷差异化的举措。首套房实际会有实惠的空间，多套房则升降都有可能，关键看目前城市执行的标准。青岛目前利率水平全国中等偏上水平，理论上下降的可能性大些，目前卡在贷款环节的购房者可能会比较纠结。】

—— 自贸区 ——

国务院26日印发6个新设自由贸易试验区总体方案，山东、江苏、广西、河北、云南、黑龙江入围，中国的自贸区数量增至18个。看到这个数量就知道自贸区的含金量了，远不及国家级新区和“上合”经贸区的影响。作为东部沿海设立较晚的山东自贸区，主要定位是通过加快推进新旧动能接续转换、高质量推动海洋经济发展、深化中日韩区域经济合作，推动对外开放新高地建设，包括济南片区、青岛片区、烟台片区。

青岛片区实施范围52平方公里，占山东自贸试验区实施范围的43.3%，全部位于国家新区青岛西海岸新区范围内，其中包括青岛前湾保税港区、西海岸综合保税区、青岛经济技术开发区、国际经济合作区（中德生态园）四个功能区，是山东自贸试验区三个片区中面积最大的。青岛片区重点发展现代海洋、国际贸易、航运物流、现代金融、先进制造等产业，打造东北亚国际航运枢纽、东部沿海重要的创新中心、海洋经济发展示范区，助力青岛打造我国沿海重要中心城市。

【自贸区相当于是保税区的升级版，不仅有仓储贸易类的关税优惠，而且对生产消费的促进作用更明显。这无疑是对于产业落地和周边成熟的实际作用更大，对于新区的发展利好更多。而青岛的自贸区也是以保税区为基础进行了扩展升级，前湾港和中德生态园等区域也会相应受益。相关产业的带动肯定会加速，而对其他区域的影响则比较有限。】

楼市近期成交有所升温，各种数据看开始出现了量升价降趋势，调整进入后期的征兆。销售放缓和竞争加剧市场压力下，降价促销出现了一定的效果。从整体情况看调控力度依旧，但如今一系列的动作虽无全面放松态度，但也有实际利好作用，金九银十的传统旺季升温可能性加大。